Déficit foncier - Défiscalisation immobilière

Les contribuables souhaitant rénover leurs biens immobiliesr tout en allégeant fiscalement leurs revenus peuvent opter pour le déficit foncier. Afin de pouvoir opter pour une défiscalisation via le déficit foncier, un propriétaire doit louer trois années minimum son bien à un locataire qui en fait sa résidence principale. Ainsi, en respectant certaines contraintes, il peut rénover son patrimoine immobilier en minimisant les coûts. La défiscalisation par le déficit foncier peut atteindre 10 700€ annuels et être reportée pendant six années.

Déficit foncier Déficit foncier imputable : 10 700€ annuel Report de l'excédent sur 6 années Location du bien pendant 3 années minimum Intérêts d’emprunts reportables durant 10 années Textes de loi, décrets Code Général des Impôts - article 156-1-3 Loi de finances pour 1993 - M mise en place du dispositif d'imputation des déficits fonciers des revenus globaux Instruction administrative du 15 septembre 1993 (BOI 5-D-3121) Loi de finances pour 2004

1. Principe d'une défiscalisation immobilière en déficit foncier
2. Déficit foncier : les conditions de cette défiscalisation
3. Défiscalisation en déficit foncier : contraintes
4. Déficit foncier : régimes particuliers
5. Défiscalisation immobilière en déficit foncier - Pour qui ?

I - Principe d'une défiscalisation en déficit foncier

Les déficits fonciers (positif ou négatif) résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peuvent être imputés sur le revenu global des six années suivantes dans la limite annuelle de 10 700€. La fraction du déficit non imputable sur le revenu global (fraction qui excède 10 700€ et fraction correspondant aux intérêts d’emprunt) est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Bénéfices fonciers

Lorsque la différence entre le revenu foncier et les charges déductibles concernant les immeubles possédés par le contribuable ou les membres de son foyer fiscal fait apparaître un bénéfice, ce dernier est ajouté au revenu global pour être soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Ce bénéfice est par ailleurs soumis aux charges sociales (2% de prélèvements sociaux et 8% de CSG et CRDS).

Déficit foncier

Lorsque la différence fait cette fois-ci apparaître une perte, celle-ci vient alors s’imputer sous certaines conditions et certaines limites, sur le revenu global, permettant ainsi de diminuer les revenus imposables.

II - Déficit foncier : les conditions de cette défiscalisation

Le déficit foncier est possible que le bien immobilier soit neuf ou ancien, loué à titre principal, secondaire ou de bureau. Pour bénéficier de cette défiscalisation, les biens immobiliers doivent être situés sur le territoire français. Les biens immobiliers doivent être loués nus pendant 3 ans minimum à compter de la création de déficits. La location doit être permanente et les délais de relocation être les plus courts possibles.

Afin de pouvoir bénéficier d'une défiscalisation par le biais du déficit foncier, l'investisseur doit remplir une déclaration n° 2044, détailler les dépenses et la nature des travaux et être en mesure de justifier celles-ci (factures, preuves d'achat...).

III - Défiscalisation en déficit foncier : contraintes

Contrairement aux autres défiscalisations immobilières, le déficit foncier n'est pas un choix à faire : il s'applique automatiquement.Toutefois l'imputation du déficit foncier est réintégrée si l'investisseur stoppe la location nue du bien durant les trois ans suivant l’imputation du déficit sur le revenu global.

Enfin, pour un même logement, l'investisseur ne peut pas cumuler un déficit foncier avec une réduction d’impôts lors d’un investissement outre-mer (Loi Girardin).

IV - Déficit foncier : régimes particuliers

Immeubles historiques : les charges foncières sont imputables sans plafond sur le revenu globale ; toutefois cette imputation est possible uniquement sous certaines conditions.

Loi Malraux : les déficits fonciers correspondent à l'intégralité des charges déductibles ; ces dernières sont alors imputables sans plafond sur le revenu global.

Loueur en meublé - LMP  : les LMP (investisseurs dont les recettes dépassent 23 000€ ou tirant 50% minimum de leurs revenus de cette activité) peuvent imputer le déficit pendant 6 ans sur le revenu global. Pour les LMNP, l’imputation du déficit ne peut se faire que sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant 6 ans.

V - Défiscalisation immobilière en déficit foncier - Pour qui ?

La défiscalisation immobilière en déficit foncier est destinée aux investisseurs faisant des travaux d'amélioration locatives ou des travaux de rénovation. Les investisseurs doivent être des contribuables résidant fiscalement en France.